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新葡萄京娱乐场8455一线调研香港楼市真假崩盘:今年再降10%-15%

作者:家居装修    来源:未知    发布时间:2019-11-26 23:18    浏览量:

“虽然未来新供应会增加,但住宅楼价不会大跌,因为私人住宅新单位落成量仅11280个,仍然少于市场可以吸纳的16826个。同时,建筑成本未有任何降价迹象。”高力国际副常务董事胡孝直指出。

随着二手楼市成交陷入“冰封”状态,多个香港本地开发商纷纷加快推盘节奏。

“相比内地开发商,香港本地大型发展商通常拥有较多的土地储备,并不急于增购土地。同时,这些内地开发商以前往往集中在地铁沿线、有海景的地块,但近期亦开始进入屯门豪宅市场,取态更加进取。”张翘楚向21世纪经济报道记者表示。

“这块地皮本身比较复杂,涉及司法复核,如果在卖楼花前未能解决,开发商将会面对一定的投资风险。相比内地的开发商惯于囤地,香港本地的开发商由于楼市已经出现明显调整的迹象,在买地方面比较谨慎。”瑞银财富管理投资总监亚太区股票副主管何伟华向21世纪经济报道记者表示。

未来两三年跌幅约20%

写字楼投资方面,去年四季度恒大地产斥资125亿港元购入美国万通大厦,刷新了香港历来最高商厦买卖纪录及甲级写字楼最高成交呎价;几乎同时,中国人寿以58.5亿港元买下红磡One HarbourGate全幢西座写字楼连商舖,中资机构的大手笔交易实属令人瞩目。

随着楼价出现短暂企稳的迹象,二手市场交投亦显著回暖。根据中原地产的数据显示,在上个周末两日内,香港10大屋苑录12宗成交,按周增加50%,创下32周新高。

“目前由于一手楼盘供应持续增加,今年1月的楼价跌幅已达2%左右,全年跌幅约10%。我们预测今年上半年的供应量将达到1万多个单位,因此这将迫使开发商在定价时更贴近市场。”何伟华表示。

同时,香港差饷物业估价署资料显示,今年1月香港私人住宅楼价指数环比再跌2.24%至278.7点,由去年9月见顶至今,已累计下挫约9%,重返2014年12月的水平。

“从第一线的市场情况来看,我们认为香港整体楼市已经基本触底,接下来将逐步稳定下来。相比2008年金融危机时期,目前香港楼市并无大幅下跌的基础,尤其是一些豪宅类的优质项目,自2014年下半年以来,这类住宅的价格升幅明显落后,市场已经累积了一定的购买力。”他向21世纪经济报道记者表示。

胡孝直表示:“内地发展商对投资香港房地产市场的兴趣日益浓厚,尤其是核心区一带。他们对香港住宅市场中长期前景仍然有信心,其中一部分原因是出于人民币汇率波动而香港经济相对稳定。”

公开统计数据显示,春节后香港至少有11个新盘陆续推出,总供应超过4000个单位。为了争夺客源,各大地产商也使出了浑身解数,提供各种优惠,包括减价、税务优惠、增加按揭成数等。

“我们预测今年中小型单位的价格跌幅大约为10%,这类单位今年至今的跌幅已经达到4%,一些不利因素对市场预期的影响已提前反应。香港楼市的调整周期通常为 2-3年,未来的跌幅有可能逐渐放缓,整个下行周期的跌幅约为20%。”他在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

2016年在新写字楼供应方面将维持去年的水平,即大约有180万平方呎的新供应,这与香港过去20年来每年新增写字楼190万平方英尺的平均水平相当。他认为不会对当前写字楼租金水平造成太大影响。

自2003年起,香港房价创造了连续十二年上涨的“神话”。供应短缺问题一直以来是香港楼价高企的症结所在。在2005-2013年的八年期间,香港私人住宅的每年供应量仅为11000个,而在1998-2004年期间的年均供应量则达到28000个。

事件的主角是位于大埔荔枝山的一幅住宅用地,中海外最终以21.3亿港元的低价成功竞标,按最大可建楼面面积10.71万平方米计算,楼面价格仅为19880港元/平方米,创下十年来香港地皮成交的最低单价之一。

“我们预测今年私人住宅供应量约13738个,明年将增至20655个。为了完成8.7万个单位的目标,在2018-2019年的每年供应将增加至26000个左右。”张翘楚表示。

近年来,中资金融机构对香港核心区写字楼的热切需求是支持A类写字楼租售金额增长的一支重要力量。

资料显示,该地块的地盘面积约9.77万平方呎,可建楼面约58.6万平方呎,市场估值约58.6亿至64.46亿港元。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示:“短期一手市场将跑赢二手市场,预计三月一手新盘成交可望突破1000宗。”

香港地政总署3月2日公布,何文田常盛街住宅用地以约63.81亿港元由内地开发商高银金融中标,每平方呎楼面地价约10889港元,接近市场预期上限;地皮批租期为50年。

“香港写字楼的空置率相当低,因此整体租金仍将上升。”陈锦平对21世纪经济报道记者表示。据介绍,目前全港写字楼空置率大约为3%,中环一带仅为1.3%左右。整体来看,今后几年全港写字楼空置率都将维持在低单位数水平。

春节过后被唱衰的香港楼市近日出现了“小阳春”。

同时,私营房屋方面,预计未来三四年一手住宅市场的供应量约为8.7万个单位,这是自2004年9月起政府按季度公布供应数字以来的新高。

为此,香港政府于五年前开始加快卖地,目标将每年新增私楼供应单位增加到1.8万-2万个。特首梁振英于1月13日发表任内第四份施政报告明确提出,私营房屋方面,预计未来三四年一手住宅市场的供应量约为8.7万个单位,这是自2004年9月起政府按季度公布供应数字以来的新高。

李嘉诚旗下的长实亦宣布于2月19日原价推售10个元朗“世宙”两房单位,扣除12%折扣及回赠优惠后,入场价约479万港元。据悉,该项目目前已累计销售727个单位,套现42.3亿港元。

自去年下半年以来,一度牛气冲天的香港楼市出现明显的转向。市场上甚至有论调认为香港楼市或将重现1997年暴跌70%的场景。

戴德梁行香港投资及顾问服务部董事叶健均透露,去年大额地皮成交中,内地开发商参与了23宗成交的35%,涉及金额更高达55%,首次超出本地发展商。“内地开发商偏爱价格高、大型的地皮,可以用作大型的开发项目,万科、保利、世贸等均有在香港竞标地块。”

内地发展商积极购地

陈锦平表示,中资企业持续的“走出去”的需求,使许多已经在港建立分支的企业有扩大业务的需求。

截至3月4日,反映香港二手住宅楼价走势的中原城市领先指数最新报131.76点,比前一周升0.76%。同时,四大整体指数已连续两周攀升,这是30周以来首次出现。

以恒基地产为例,旗下营业一部总经理林达民于记者会表示,集团旗下马鞍山“迎海”项目一至四期至今共售出2790套,累计套现213亿港元。

这是否意味着香港楼价已经触底反弹?“虽然市场出现暂时的回暖,但这并非表示香港楼市已经见底。随着未来几年房屋供应不断增加,香港楼市将出现软着陆。”高力国际亚洲估值与咨询执行董事张翘楚表示。

该份施政报告指出,政府在2015年-2016年度制定的卖地计划已售或将出售合共16幅住宅用地,加上其他私人房屋土地,预计大约可兴建2.03万个单位,超出原先1.9万个单位的供应目标,是自2010年以来的第二高。

在本地发展商积极推盘之际,内地发展商们却正在跃跃欲试,积极进军香港土地市场。

世邦魏理仕香港、澳门及台湾研究部主管陈锦平在接受21世纪经济报道记者采访时表示:“整体来看,目前香港住宅价格已从2015年三季度的高位回落约10%,2016年恐仍将向下10%至15%。”他指出,“经济状况不佳,工资增幅受限,由于投资者担忧香港会随美国加息,因此对价格本身较为敏感。”

他续称,目前香港整体楼市情况比1997年要健康,当时市场的炒卖盛行,“但当下香港楼市正在经历软着陆,通过增加供应来慢慢调节市场价格,而且市场依然累积了不少的购买力。”

然而,中海外主席兼首席执行官郝建民2月16日在香港出席活动时却表示,公司在投地时已考虑相关因素,并认为该地皮规模较大,属于优质项目,因此十分看好发展前景。“以目前的市况来看,即使楼价下跌,跌幅也不会太大。”他指出。

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